La méthodologie Club-LMNP éprouvée sur 450+ investisseurs immobiliers
🎯 95% de nos clients atteignent l’impôt zéro dès la première année
Économie moyenne : 3 840€/an • ROI moyen : 612%
Pourquoi Nos Clients Réussissent ?
Depuis 15 ans, Vincent BENOIS et Richard CARDONA ont accompagné plus de 450 investisseurs LMNP dans leur optimisation fiscale. Notre méthodologie en 5 étapes n’est pas née du hasard : elle résulte de centaines d’heures d’expérimentation, d’ajustements, et de retours clients.
Le constat est sans appel : 95% de nos clients atteignent l’impôt zéro dès leur première déclaration avec nous. Les 5% restants ? Principalement des primo-accédants en première année d’acquisition (amortissements incomplets) ou des propriétaires de biens ultra-rentables (>10% net). Même dans ces cas, l’impôt est drastiquement réduit.
💡 Le Secret : Une Méthodologie, Pas Une Recette Magique
Beaucoup d’investisseurs pensent qu’il suffit de « cocher la case régime réel » pour économiser des impôts. C’est faux. L’optimisation LMNP nécessite une approche structurée, rigoureuse, et personnalisée. C’est exactement ce que nous vous offrons à travers ces 5 étapes.
1 – Audit Fiscal Initial
Gratuit & Sans Engagement • Durée : 48h
Avant toute signature, nous analysons chirurgicalement votre situation fiscale actuelle. Pas de devis générique « à partir de… » : nous calculons précisément ce que vous coûte votre situation actuelle en impôts, et ce que vous économiseriez en passant au régime réel optimisé Club-LMNP.
Ce que nous analysons en détail :
- Vos revenus locatifs actuels– Loyers perçus, typologie de biens (classique/saisonnier/résidence services), occupation annuelle
- Votre régime fiscal actuel– Micro-BIC ou régime réel ? Si réel, est-il optimisé ? Audit des 2-3 dernières déclarations
- Vos charges déductibles– Copropriété, assurances, frais gestion, travaux, intérêts emprunt, charges non déduites actuellement…
- Votre patrimoine immobilier global– Nombre de biens, années d’acquisition, montants mobilier, travaux effectués, potentiel amortissable
- Votre tranche marginale d’imposition– TMI 11%, 30%, 41%, 45% ? Impact sur l’économie réalisable
- Vos projets d’acquisition futurs– Anticipation stratégie patrimoniale à 5-10 ans (SCI IS ? Démembrement ? LMP ?)
📄 Livrables fournis :Rapport d’audit PDF personnalisé (5-8 pages) • Simulation comparative micro-BIC vs régime réel • Tableau amortissements prévisionnel • Calcul économie potentielle sur 10 ans • Recommandation argumentée • Devis tarifaire précis
🎯 Notre engagement de transparence :Si l’économie fiscale prévisionnelle est inférieure à 1 500€/an, nous vous le disons franchement : le micro-BIC reste pertinent pour vous. Nous ne signons jamais un client si ce n’est pas dans son intérêt financier.
2 – Choix du Montage Optimal
Structure Juridico-Fiscale • Durée : 1 semaine
Une fois votre décision prise de nous rejoindre, nous validons ensemble le montage juridico-fiscal optimal pour votre situation. LMNP individuel ? SCI à l’IS ? Démembrement ? Chaque structure a ses avantages selon votre profil (âge, situation familiale, patrimoine, projets…).
Les montages que nous analysons :
- LMNP individuel (nom propre)– Simple, souple, pas de formalités lourdes. Idéal pour 1-3 biens sans projet transmission immédiate
- SCI à l’IS– Optimisation fiscale avancée, transmission facilitée, amortissements renforcés. Pertinent dès 3-4 biens ou projets patrimoniaux
- SCI familiale– Associés familiaux (conjoints, enfants). Stratégie transmission + optimisation revenus conjugaux
- Démembrement de propriété– Usufruit/nue-propriété. Stratégie donation anticipée avec fiscalité allégée
- Passage LMNP → LMP– Si revenus LMNP > revenus professionnels. Déduction déficits sur revenu global + exonération plus-values
- Location nue vs meublée– Analyse comparative rentabilité nette après impôts. Parfois, le nu reste pertinent !
📋 Formalités gérées par nos soins :Formulaire P0i (déclaration début activité LMNP) déposé au greffe • Demande SIRET auprès INSEE • Notification option régime réel envoyée aux impôts (formulaire 2031-SD) • Affiliation URSSAF si nécessaire • Création espace impots.gouv.fr professionnel • Lettre de mission signée détaillant nos prestations
📊 Outil décisionnel :Nous créons pour vous un tableau Excel comparatif sur 10 ans simulant chaque montage : revenus nets après impôts, fiscalité annuelle, coûts de gestion, flexibilité, transmission… Vous décidez en toute connaissance de cause.
3 – Mise en Place Comptabilité
Tableaux Amortissements & Setup • Durée : 2 semaines
C’est ici que se joue 80% de votre optimisation fiscale. Nous créons votre dossier comptable complet avec des tableaux d’amortissement ultra-détaillés qui vont vous faire économiser des milliers d’euros par an pendant 15 à 25 ans.
Configuration comptable complète :
- Plan comptable LMNP personnalisé– Adapté à votre typologie de biens (classique/Airbnb/résidence services). Codes comptables optimisés pour déclaration 2031
- Ouverture comptes– Création grands livres, journaux (banque, achats, ventes, OD), comptes de résultat prévisionnel
- Tableaux amortissements bâti– Décomposition par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques…). Durées optimisées : 30-80 ans selon composant
- Tableaux amortissements mobilier– Chaque élément détaillé (lit, matelas, électroménager, linge, vaisselle…). Durées : 5-7 ans selon catégorie
- Tableaux amortissements travaux– Gros travaux amortissables (rénovation salle de bain, cuisine, chauffage…). Durées : 10-25 ans selon nature
- Reprise historique– Si vous avez déjà loué en micro-BIC, nous créons les amortissements rétrospectifs pour récupérer les années perdues !
📊 Livrables techniques fournis :Tableaux amortissements Excel détaillés (3-5 ans de projection) • Plan comptable personnalisé • Accès plateforme client (transmission docs + IA 24/7) • Formation vidéo 15 min « Comment transmettre vos factures » • Manuel utilisateur PDF
💰 Exemple concret d’optimisation :Appartement acheté 200 000€ avec 15 000€ de mobilier. Comptable généraliste : amortissement linéaire global = 7 142€/an. Club-LMNP : décomposition par composants + mobilier détaillé = 9 357€/an. Différence : 2 215€/an d’économie supplémentaire sur 15 ans = 33 225€ !
4 – Tenue Comptable Mensuelle
Suivi Permanent • Janvier à Décembre
Chaque mois, vous nous transmettez vos pièces justificatives (loyers perçus, charges payées, factures travaux…). Nous saisissons, classons, et intégrons dans votre comptabilité. Vous recevez un email de confirmation une fois le mois clôturé. Simple, fluide, sans stress.
Organisation du suivi mensuel :
- Transmission factures– Via plateforme sécurisée (glisser-déposer), email, ou scan appli mobile. Vous envoyez quand vous voulez dans le mois
- Saisie comptable– Nous enregistrons chaque opération avec imputation comptable correcte. Contrôle cohérence (ex : loyer 850€/mois, virement reçu 850€ → OK)
- Classement automatique– Factures rangées par catégorie (charges copro, assurances, travaux, frais gestion…). Archivage électronique 10 ans
- Email confirmation mensuel– « Votre mois de janvier est clôturé, RAS » ou « Attention : manque quittance loyer janvier, merci de transmettre »
- Support questions fiscales– « Cette charge est-elle déductible ? » « Comment comptabiliser mes travaux de terrasse ? » → Réponse sous 48h garantie
- Plateforme IA 24/7– Questions courantes (« puis-je déduire mon assurance loyers impayés ? ») → Réponse instantanée avec référence CGI
📈 Livrables mensuels optionnels :Compte de résultat mensuel sur demande • Situation comptable intermédiaire • Suivi rentabilité par bien (si multi-propriétés) • Alertes automatiques si déficit trop important (risque requalification LMP)
⚡ Notre engagement réactivité :Toute question fiscale ou comptable reçoit une réponse sous 48h ouvrées maximum. Sur 2024, notre temps de réponse moyen était de 18 heures. Aucun client n’est laissé sans réponse.
5 – Déclarations & Bilan Annuel
Avril-Mai + Entretien Stratégique • Durée : 1 mois
Entre avril et mai, nous finalisons votre liasse fiscale 2031 (bilan, compte de résultat, tableau amortissements, annexes) et votre déclaration 2042-C-PRO. Nous télédéclarons directement aux impôts via EDI sécurisé. En juin-juillet, nous organisons votre entretien bilan annuel (1h30 minimum) pour analyser vos résultats et préparer l’année suivante.
Process déclarations fiscales :
- Clôture comptable– Derniers ajustements, vérification cohérence des comptes, contrôle exhaustivité amortissements, calcul résultat fiscal définitif
- Liasse 2031 complète– Bilan actif/passif, compte de résultat détaillé, tableau amortissements, relevé provisions, annexes explicatives
- Déclaration 2042-C-PRO– Report résultat fiscal sur votre déclaration revenus personnelle. Intégration déficits reportables années antérieures si applicable
- Télédéclaration EDI sécurisée– Envoi électronique direct DGFiP via logiciels certifiés. Pas de risque d’erreur de saisie manuelle
- Archivage 10 ans– Conservation légale de tous les justificatifs, liasses, accusés de réception. Disponible en cas de contrôle fiscal
- Accusés réception officiels– Preuve de dépôt dans les délais. Protection juridique en cas de litige administratif
Entretien bilan annuel (1h30) :
- Analyse résultats année écoulée– Impôt payé (normalement 0€ !), rentabilité nette par bien, évolution vs N-1
- Projection année N+1– Simulation revenus prévisionnels, ajustements stratégiques si évolution patrimoine
- Opportunités optimisation– Travaux à planifier ? Changement régime fiscal ? Passage SCI IS ? Nous anticipons
- Questions patrimoine global– Donation ? Démembrement ? Transmission ? Nous conseillons (ou orientons vers notaire partenaire)
- Veille réglementaire– Nouvelles lois de finances impactant le LMNP ? Nous expliquons et adaptons votre stratégie
📋 Livrables post-déclaration :Liasse 2031 signée PDF • Déclaration 2042-C-PRO télédéclarée • Accusés réception DGFiP • Compte-rendu entretien bilan écrit (synthèse + actions N+1) • Simulation projection N+1
🎯 Le moment décisif :C’est à ce moment précis que vous constatez le résultat de notre travail annuel : votre impôt LMNP passe de plusieurs milliers d’euros à… 0€. Nos clients nous envoient souvent un message de remerciement ému quand ils reçoivent leur avis d’imposition. C’est notre plus belle récompense.
Les Résultats Parlent d’Eux-Mêmes
Notre méthodologie en 5 étapes a fait ses preuves sur 450+ investisseurs